Artikel van de maand door Alex De Visscher: Knipperlichten bij het bepalen van de handelshuurprijs

De handelshuurwet, inmiddels ruim 70 jaar oud (en sindsdien quasi ongewijzigd), streefde ernaar een evenwicht te bieden tussen de bescherming van (de handelszaak van) de huurder en de belangen van de eigenaar. Die oefening loopt als een rode draad door de wet, zo ook als het om de handelshuurprijs gaat. De langetermijnrelatie (minimum negen jaar) die de huurder én eigenaar moeten ondergaan is daar natuurlijk niet vreemd aan. Nochtans moet worden vastgesteld dat de wetgever de huurprijs volledig laat dicteren door de klassieke wet van vraag en aanbod. Maar omdat de huurprijsbepaling zich op meerdere momenten aandient in een handelshuurrelatie, telkens met eigen aandachtspunten, is een beknopt overzicht ter oriëntering en met enkele tips wellicht niet overbodig.

De huurprijs bij aanvang van de handelshuur

Het vraag- en aanbodgegeven kan bij aanvang van de huur niet zuiverder spelen: het goed wordt publiek te huur gezet en het staat de verhuurder vrij te verhuren aan wie hij wil, tegen de prijs die hem zint maar die hem natuurlijk ook nog moet aangeboden worden.

De prijszetting gebeurt best professioneel (door bv. een schatter of vastgoedmakelaar). Honderd euro per maand meer of minder scheelt over negen jaar toch 10 800 euro, indexaties nog niet eens inbegrepen.

Een vaste jaarlijks te indexeren huurprijs is gebruikelijk. Vergeet wel niet die indexatieclausule uitdrukkelijk in uw overeenkomst op te nemen. Indexatie geldt immers niet automatisch.

Ook mogelijk is een (al dan niet deels) variabele huurprijs op basis van specifieke zakencijfers (zoals de omzet) van de huurder. Of een jaarlijkse (procentuele of forfaitaire) verhoging van de basishuurprijs, wat overigens iets anders is dan de jaarlijkse stijging ingevolge indexatie (en - enigszins vreemd - daarmee mag gecumuleerd worden).

Soms wordt een vriendenprijs gehanteerd. Denk bv. aan ouders, eigenaar van een handelszaak uitgebaat in hun eigen handelspand, die ermee stoppen en de zoon of dochter zet de zaak verder met een handelshuurcontract tegen een lage huurprijs. Let wel, een quasi te verwaarlozen huurprijs staat gelijk met geen huurprijs en dus met geen (handels)huurovereenkomst zodat de huurder ook niet de bescherming van de handelshuurwet zal kunnen genieten. Verder in deze tekst zal blijken dat een vriendenprijs ook voor de verhuurder niet zonder gevaar is.

Wees voorzichtig ook met drempelgeld, d.i. een éénmalige som die aan de huurder wordt gevraagd om te kunnen genieten van zaken die weliswaar kleven aan het huurgoed maar vooral zijn opgebouwd door een vorige huurder of de eigenaar zelf (zoals bv. een place-to-be-reputatie) en dus eerder vreemd zijn aan de intrinsieke huurwaarde (door ligging, omvang, staat) van het huurgoed zelf. Indien geen reden denkbaar is voor drempelgeld, zal het als huurprijs gelden. Bij gebruik van drempelgeld wordt dit dan ook best nauwkeurig geregeld in de huurovereenkomst: waarvoor staat het, wat is het lot ervan bij voortijdige beëindiging van de huur, ….

Tussentijdse huurprijsherziening na elke driejarige periode

Zowel de verhuurder als de huurder kunnen elke drie jaar een huurprijsherziening vragen aan de vrederechter mits bewijs dat sinds de start van de huur of de laatste huurprijsherziening de normale huurwaarde minstens 15% gestegen of gedaald is ingevolge nieuwe (objectieve) omstandigheden.

Deze voorwaarden maken zo’n procedure niet evident. Dit temeer omdat voor de vereiste 15% stijging of daling, als referentie de huurwaarde (en dus niet de huurprijs) geldt bij aanvang van de huur of sinds een vorige huurprijsherziening. Neem bv. 100 euro huurwaarde bij aanvang huur, maar het goed wordt verhuurd voor 90 euro. Wanneer na drie jaar de huurwaarde gestegen is naar 110 euro (exclusief indexeringen) zal geen hernieuwing kunnen gevraagd worden: 110 euro nieuwe huurwaarde betekent immers geen 15% stijging tegenover de 100 euro huurwaarde bij aanvang huur. Vandaar dat een vriendenhuurprijs vervelend wordt voor wie daar - om wat voor reden ook - van af wil. De procedure huurprijsherziening zal daarvoor niet kunnen dienen.

Huurprijsbepaling bij huurhernieuwing

Bij het verstrijken van de duur van de handelshuurovereenkomst is hernieuwing mogelijk. Hernieuwing is geen verlenging van de bestaande huur maar doet een nieuwe overeenkomst ontstaan. Ter gelegenheid daarvan kunnen partijen een nieuwe huurprijs voorstellen. Wordt geen akkoord gevonden, is het aan de vrederechter om die prijs te bepalen. De handelshuurwet biedt de rechter daartoe enige kapstokken (artikelen 18 en 19) maar in essentie geldt opnieuw de wet van vraag en aanbod en is dus te bepalen welke huurprijs een kandidaat huurder bereid is te betalen in een vrije huurmarkt.

Anders evenwel dan bij aanvang van de handelshuurovereenkomst, zal (zeker in de praktijk) bij hernieuwing de huurmarkt niet verkend worden want zal het huurgoed niet zomaar publiek te huur aangeboden worden. Dit noopt de vrederechter meestal beroep te doen op een deskundige om de huurwaarde te bepalen. Vergelijking met de buurt geldt dan als uitgangspunt.

Dit vergt dan weer beschikbaarheid van relevante huurprijzen uit die buurt. Partijen kunnen die huurprijzen aanreiken voor zover ze hen bekend zijn, bv. via vastgoedexperts of gepubliceerde vastgoedrapporten. Zo niet - en dit is minder bekend - kunnen huurprijzen worden opgevraagd via het kantoor Rechtszekerheid maar dan wel, om privacy redenen, met machtiging van de vrederechter. Die machtiging moet kaderen binnen een procedure met de huurprijs als inzet en kan worden gevraagd met een eenzijdig verzoekschrift dat zeer gericht en proportioneel moet zijn. De handelshuurprijzen opvragen van bv. alle handelspanden in een straal van vijf kilometer rond het huurgoed kan niet. Die prjzen opvragen in straat X met welomschreven huisnummers, moet wel kunnen.