Artikel van de maand door Lies Sinnaeve en Marie-Mathilde Vermeyen: Over en uit met verborgen gebreken bij verkoop? Lang leve het conformiteitsbegrip.

U koopt een woning en kort daarna blijken er zich gebreken voor te doen (vocht in de muren, een lekkend dak, …). Voor advocaten gespecialiseerd in de materie is dit een veel voorkomend onderwerp, of men nu voor verkoper of koper optreedt.

Onder het huidige kooprecht - wanneer u als koper vaststelt dat het geleverde goed niet voldoet aan de verwachtingen – kan er sprake zijn van een zichtbaar of verborgen gebrek, dan wel van een niet-conforme levering, elk met een eigen (juridische) regeling.

Met de komst van het nieuw Boek 7 ‘Bijzondere contracten’ van het Burgerlijk Wetboek streeft de wetgever o.a. naar een harmonisering van de verschillende koopregimes. Eén van de belangrijkste wijzigingen betreft de fusie van verborgen gebreken en de niet-conforme levering tot een eengemaakte notie “conformiteit”.

De inwerkingtreding van Boek 7 wordt normaliter, na definitieve goedkeuring, nog verwacht in de loop van dit jaar. Gezien dit dus niet langer toekomstmuziek is, is het essentieel om reeds de impact daarvan te verduidelijken aan de hand van voorbeelden, één en ander ook in het licht van uw eventuele (ver)koopovereenkomsten/algemene voorwaarden. De bepalingen van Boek 7 zullen namelijk onmiddellijk van toepassing zijn op alle rechtshandelingen die zich voordoen na de inwerkingtreding van de nieuwe wet.

Het huidige (gemene) kooprecht

Onder het huidige recht spreken we enerzijds van zichtbare en verborgen gebreken en anderzijds van niet-conforme levering.

Er is sprake van een zichtbaar gebrek als u bijvoorbeeld een huis koopt waarbij er op het ogenblik van de verkoop vocht waarneembaar is op de muren, en u als koper hiervan op de hoogte bent/moest zijn. Als koper kan u zich na de verkoop niet meer beroepen op deze zichtbare gebreken.

Als daarentegen dit vochtprobleem pas nadien zichtbaar wordt (én het pand hierdoor ongeschikt is voor het gebruik waartoe het bestemd is of dit het gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht), dan is er sprake van een verborgen gebrek. Dit is niet hetzelfde als niet-conforme levering. Van dit laatste is sprake als de geleverde zaak niet overeenstemt met hetgeen partijen zijn overeengekomen, bv. als bij de oplevering van een nieuwbouw blijkt dat er maar één en geen twee badkamers in de woning zijn.

Afhankelijk van de kwalificatie is er onder het huidige recht een verschillend aansprakelijkheidsregime van toepassing.

Bij zichtbare gebreken en niet-conforme levering, is het scharniermoment het ogenblik van het sluiten van de koop en de aanvaarding van het goed. Na dit ogenblik erkent u als koper de toestand van de zaak/het goed en kan de verkoper niet meer worden aangesproken.

Als er daarentegen sprake is van een verborgen gebrek, moet u als koper snel handelen. Van zodra u vaststelt dat er vocht in de muren zit, moet u binnen een ‘korte termijn’ een vordering instellen tegen de verkoper. Wat deze korte termijn juist is, is niet wettelijk gedefinieerd en hangt af van o.a. de omstandigheden. Deze termijn wordt evenwel geschorst wanneer er bijvoorbeeld ernstige onderhandelingen lopen tussen partijen.

Het nieuwe kooprecht

Conformiteitsbegrip

Onder het nieuwe koopregime van Boek 7 worden de bepalingen over zichtbare/verborgen gebreken en de verbintenis van de verkoper tot conforme levering gebundeld in een eengemaakt conformiteitsbegrip. Een verborgen gebrek is eenvoudigweg een verborgen conformiteitsgebrek.

De nieuwe bepalingen schrijven voor dat het goed ‘conform’ moet zijn. Dit houdt in dat het goed “beantwoordt aan wat het contract bepaalt en aan wat de koper redelijkerwijze kan verwachten”.

Concreet betekent dit dat - wanneer u als koper bv. vocht vaststelt in de aangekochte woning - de verkoper enkel nog maar gehouden is tot vrijwaring indien het geleverde goed niet conform bevonden wordt. Er is sprake van deze niet-conformiteit als de notariële akte niets bepaalt over de vochtproblematiek en wanneer er redelijkerwijze niet van u als koper kon worden verwacht dat u op de hoogte was van de vochtproblematiek. Om dit laatste te beoordelen zal worden gekeken naar o.a. de aard van het verkochte goed (nieuwbouwwoning/oude woning), de hoedanigheid van de koper (beroepskoper/leek) en de omstandigheden van de verkoop (werd er bijvoorbeeld voorafgaand aan de koop door de kopers een rondgang gedaan van de woning met een architect of aannemer).

Bijkomende voorwaarde is dat het conformiteitsgebrek al in de kiem bestond bij de levering ongeacht of de verkoper hier zelf van op de hoogte was of niet. Dit wil zeggen dat bij de verkoop het vochtprobleem reeds aanwezig moet zijn. De bewijslast rust, net zoals onder het huidige recht, op de koper. Boek 7 neemt weliswaar afstand van de regel dat op de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper een resultaatsverbintenis rust tot opsporing en vaststelling van de verborgen gebreken, in die zin dat zij behoudens tegenbewijs worden geacht de verborgen gebreken te hebben gekend.

Nieuwe termijnen

Drie termijnen zullen cruciaal zijn.

Vooreerst geldt een garantietermijn. De verkoper staat enkel in voor de gebreken die aan het licht komen binnen een periode van 10 jaar na levering. Het volstaat daarbij dat het gebrek binnen die periode “aan het licht kwam”, zonder dat de vordering al binnen die termijn moet zijn ingesteld.

Daarnaast speelt een kennisgevingstermijn. Als u bijvoorbeeld vocht in de muren vaststelt, dan moet u dit binnen een redelijke termijn na de ontdekking of wanneer u het behoorde te ontdekken aan de verkoper ter kennis brengen. Wat deze redelijke termijn is, is afhankelijk van de concrete omstandigheden. Anders dan in artikel 1648 oud Burgerlijk Wetboek, is binnen een korte termijn geen vordering in rechte meer vereist, maar volstaat een kennisgeving binnen een redelijke termijn. Bij gebrek van kennisgeving binnen een redelijke termijn wordt de koper geacht het conformiteitsgebrek te hebben aanvaard.

Tot slot geldt een verjaringstermijn. Indien de verkoper niet reageert op deze kennisgeving, kunt u als koper de verkoper dagvaarden. Dit moet u binnen de twee jaar na de kennisgeving van het gebrek doen. Deze termijn wordt geschorst gedurende de onderhandelingen tussen partijen of zolang er een deskundigenonderzoek loopt.

(Contractuele) afwijkingen mogelijk?

De regels van boek 7 zullen in principe van aanvullend recht zijn.

In een koopcontract tussen een onderneming en een consument geldt evenwel dat bedingen die afwijken van de wettelijke bescherming over conformiteit ten nadele van de consument, zelfs voor de verkoop van een onroerend goed, onrechtmatig zijn ingevolge de lijst van onrechtmatige bedingen uit artikel VI.83 van het Wetboek van economisch recht.

Heeft dat koopcontract daarenboven op een lichamelijk roerend goed betrekking, dan gelden de bijzondere regels inzake consumentenkoop, die van dwingend recht zijn, ten voordele van de consument.

Gezien verkoopovereenkomsten en algemene voorwaarden vaak een (eigen) regeling voorzien over de levering van goederen en de garantietermijn, is het aangeraden om met de komst van Boek 7 deze nu al na te zien en op deze wijzigingen af te stemmen.

U kan ons uiteraard contacteren bij vragen hieromtrent.