Verborgen gebreken bij de verkoop van een onroerend goed: opgepast met de formulering!

In een recente uitspraak van het hof van beroep te Gent werd de verkoop van een onroerend goed ontbonden omdat er na de verkoop asbest werd ontdekt in de woning. Op het ogenblik van de verkoop bestond er nog geen verplichting om over een asbestattest te beschikken. De verkopers waren zelf ook niet op de hoogte van de aanwezigheid van asbest in hun woning.

Het ontdekken van asbest na de verkoop en waarvan de kopers niet op de hoogte waren op het ogenblik van de verkoop, kwalificeert als een verborgen gebrek. Hoewel een verkoper normaliter wettelijk gehouden is tot vrijwaring voor een verborgen gebrek, kan dergelijke (niet professionele) verkoper zich in de verkoopakte exonereren voor de verborgen gebreken die hij niet kende (wat dikwijls wordt gedaan). In deze zaak werd echter geoordeeld dat de bewuste clausule in de verkoopakte niet duidelijk (genoeg) was omschreven en zich niet uitstrekte tot de aanwezigheid van asbest. De verkopers konden dan ook geen beroep doen op deze clausule.

De aanwezigheid van asbest heeft uiteindelijk geleid tot de ontbinding van de verkoop, waarbij de verkopers de volledige koopsom moeten terugbetalen aan de kopers. Hieruit blijkt nogmaals dat dergelijke clausule precies en duidelijk moet omschreven zijn, en dit cruciaal is.